Prévisions du marché immobilier à Bali d’ici 2035

Bali, joyau de l’Indonésie et destination incontournable du tourisme mondial, s’affirme désormais comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et stratégiques d’Asie du Sud-Est. La stabilité macroéconomique du pays, la croissance continue du tourisme — local et international — ainsi que le développement accéléré des infrastructures posent les fondations solides d’une croissance soutenue pour la décennie à venir.

Dans cet article, nous analysons les tendances clés qui dessineront l’évolution du marché immobilier balinais jusqu’en 2035, en mettant en lumière les opportunités majeures pour les investisseurs.

Une valorisation constante des biens immobiliers

Le prix de l’immobilier à Bali devrait croître en moyenne de 6 à 10 % par an, selon le type de bien et la localisation. Plusieurs moteurs soutiennent cette évolution :

• Rareté du foncier dans les zones prisées comme Canggu, Berawa, Umalas ou Pererenan, où les terrains deviennent difficiles à acquérir ;
• Demande locative forte pour des biens compacts (studios, T2, maisons de ville) destinés à la location courte durée ;
• Hausse des coûts de construction, influencée par l’inflation et le prix des matériaux.

Appart-hôtels et maturité du marché off-plan

La décennie à venir verra l’essor des résidences avec services (appart-hôtels) — un format combinant propriété individuelle, services hôteliers et gestion professionnelle. Ces produits répondent parfaitement aux attentes des investisseurs recherchant un bien clé en main à haute rentabilité.

Les projets off-plan resteront très prisés, surtout aux premiers stades, mais le marché deviendra plus exigeant :

• Permis de construire obligatoires (PBG / IMB) ;
• Statut juridique du terrain clairement établi ;
• Promoteurs expérimentés avec des références concrètes ;
• Contrats équilibrés et transparents.

Le marché tendra naturellement à exclure les opérateurs non professionnels.

Numérisation du processus d’achat

D’ici 2030, 30 à 40 % des transactions pourraient se faire entièrement en ligne. Cette tendance sera soutenue par :

• Des visites virtuelles et maquettes 3D de haute qualité ;
• La signature électronique sécurisée ;
• Des présentations de projet immersives ;
• L’émergence potentielle des certificats NFT de propriété.

Les achats à distance deviendront la norme, en particulier pour les investisseurs internationaux.

Nouvelles zones à fort potentiel

L’intérêt des investisseurs se déplacera au-delà des hotspots traditionnels comme Seminyak ou Canggu :

• Pererenan / Umalas : zones en pleine mutation, plus abordables et encore en phase de développement ;
• Uluwatu / Bukit Sud : segment premium avec vue mer et demande locative haut de gamme ;
• Ketewel, Sukawati, Selatan : zones émergentes offrant un fort potentiel de valorisation ;
• Ubud : centre du tourisme spirituel et des retraites bien-être, stable et recherché.

Tourisme & marché local : piliers du développement

Avec plus de 10 millions de visiteurs en 2024, et des prévisions atteignant 15 à 18 millions d’ici 2030, le tourisme reste un levier fondamental.

Parallèlement, la demande de la classe moyenne indonésienne progresse. Nombre d'acheteurs locaux recherchent désormais des résidences secondaires ou des biens de placement. Ce double flux — international et domestique — garantit une demande solide à long terme.

Régulation renforcée et transparence accrue

Le cadre légal se structurera davantage d’ici 2030 :

• Licences obligatoires pour la location courte durée, NIB requis, fiscalité stricte ;
• Introduction probable de taxes sur les plus-values à la revente ;
• Filtrage des projets : seuls ceux avec permis valides et terrain clair pourront être développés.

Ces mesures assainiront le marché et réduiront les risques pour les investisseurs sérieux.

Gestion professionnelle : un critère clé

Avec l’augmentation des exigences réglementaires, les sociétés de gestion expérimentées deviendront essentielles pour assurer :

• Une exploitation fluide des biens (check-in/out, entretien, réservations) ;
• Une conformité juridique complète ;
• Des revenus passifs stables et optimisés.

Dans les projets off-plan, la présence d’une gestion intégrée deviendra un critère de confiance et un levier de vente.

Vers un nouveau format : des villas aux appartements

Alors que les villas dominaient autrefois le marché de l’investissement à Bali, la prochaine décennie verra la montée en puissance des appartements et townhouses. Ce changement s’explique par :

• Un ticket d’entrée plus accessible ;
• Une gestion simplifiée (moins de charges, entretien réduit) ;
• Une rentabilité optimisée via les plateformes de location ;
• Une meilleure liquidité à la revente.

 “Les unités 1 ou 2 chambres gérées deviendront le cœur de l’offre locative.

Les villas conserveront leur place dans l’ultra-premium, mais les volumes se déplaceront vers des formats compacts et rentables. ”

Le marché immobilier balinais entre dans une phase de maturité structurée. La croissance se poursuit, mais dans un cadre plus régulé, digitalisé et compétitif. Les investisseurs avisés seront ceux qui :

• Entrent tôt dans des projets à prix fixe ;
• Sélectionnent des programmes juridiquement solides ;
• Intègrent une gestion locative fiable et déclarée.

La période 2025–2027 s’annonce comme une fenêtre stratégique idéale pour se positionner sur un marché en pleine évolution — avec des rendements élevés et une forte demande à long terme.